Los datos de un informe reciente elaborado por la Defensoría del Pueblo de la Ciudad confirman que sólo el 30 por ciento de las familias inquilinas porteñas supera la línea de pobreza, en tanto que un 50 por ciento supera la línea de indigencia.
Por Mariana Mei

La problemática habitacional es una de las más urgentes para las familias argentinas. El informe, que recoge datos de la Dirección de Estadísticas y Censos de la Ciudad, detalla que en febrero de 2019, una pareja de 35 años, ambos económicamente activos, propietarios de la vivienda y con dos hijos de 6 y 9 años necesitó 26.858 pesos para cubrir los gastos de alimentación, vivienda y servicios del hogar. Si a eso se le suma el alquiler de un departamento de tres ambientes –cuyo valor promedio ronda en los 20.362 pesos–, se establece que una familia inquilina necesita ingresos superiores a los 47.220 pesos para superar la línea de pobreza, algo que solo cumplen el 30 de las familias en la ciudad. Al mismo tiempo, para superar la línea de la indigencia, una familia necesita ganar más de 33.681 pesos, un requisito que solo cumplen el 50 por ciento de las familias porteñas.

Mientras los precios de los alquileres suben sostenidamente, incluso por encima de la inflación, la ausencia de política pública habitacional y la dificultad de acceder a la vivienda propia por la existencia de altos precios dolarizados y fuertes limitaciones para el acceso a los créditos UVA hacen estragos en la clase media pagar la renta sigue siendo una de las principales preocupaciones.

En 2016 se votó en el Senado por unanimidad, luego de un proceso de movilización de agrupaciones de inquilinos, un proyecto presentado por la senadora del Frente para la Victoria Silvina García Larraburu que apuntó a regular algunas prácticas extendidas en el funcionamiento del mercado de alquileres, a partir del establecimiento de un criterio para actualizar los precios, normas para la fijación de las comisiones inmobiliarias y la simplificación y abaratamiento de los trámites burocráticos de sellos y garantías. Ese proyecto, luego conocido como“ley de alquileres”, se aprobó en el Senado e ingresó a Diputados.

El metro cuadrado en Buenos Aires se ubicó en el tope del ranking de América Latina con US$ 3.125, seguido por Santiago de Chile, US$ 3.111, y Montevideo con US$ 3.051 , según el informe del Centro de Investigación en Finanzas (CIF) de la Escuela de Negocios de la Universidad Torcuato Di Tella junto con la empresa Navent. 

En general el metro cuadrado en América Latina sube 1,1% en dólares y disminuye 3,8% en la moneda local real al comparar los últimos seis meses con igual período del año anterior. Este relevamiento se realizó en marzo, sobre los precios de inmuebles publicados en Zona Prop (Navent), especialmente para jóvenes profesionales en los barrios de Belgrano, Barrio Norte, Caballito y Recoleta. 

De acuerdo al Centro de Economía Política Argentina (CEPA) el porcentaje de la población inquilina es de 28,73% en la Ciudad de Buenos Aires y 18,45 % en el total del país, los propietarios que perciben rentas representan, en comparación, un pequeño universo (7,1% en CABA y 3,58% en el total del país). La baja relación entre cantidad de dueños y cantidad de inquilinos se da porque las propiedades se concentran en pocas manos. Además, mientras que el 20% de los dueños de menores ingresos percibe una renta de menos de 4.000 pesos, el 20% más rico supera los 10.000 pesos de renta mensual, lo que revela a su vez las heterogeneidades al interior de los propietarios de viviendas en alquiler. Esta brecha, que es muy importante, se amplifica cuando se proyecta en la población general. Solamente el 0,63% de los hogares del primer quintil de ingresos percibe rentas, mientras que el 8,22% del 20% más rico la percibe. La propuesta de regulación que se expresa en el Proyecto de Ley de Alquileres y que perdió estado parlamentario al finalizar las sesiones legislativas de 2018, hubiese logrado morigerar las fluctuaciones en los precios de los alquileres, protegiendo a los inquilinos en un contexto de caída de ingresos reales. Uno de los principales argumentos esgrimidos por los representantes del mercado inmobiliario en contra de la ley de alquileres, es que ésta incentivaría a los dueños a retirar las propiedades ofertadas del mercado. Sin embargo, el costo de mantener una vivienda ociosa significa, como mínimo, un gasto de aproximadamente 40.000 pesos anuales en la Ciudad de Buenos Aires. Si además consideramos que la gran mayoría de propietarios posee más de una propiedad, este número podría verse incrementado por la cantidad de propiedades. Por lo tanto, parece ser poco viable la opción de mantener la vivienda ociosa ante una hipotética pérdida de la rentabilidad que la ley pudiera generar.
Al cotizar las propiedades en dólares y percibir alquileres en pesos, la fuerte devaluación que, en algunos casos, más que duplicó los valores de los inmuebles en pesos, Otro de los argumentos es que la ley produciría el pase masivo de propiedades a plataformas de alojamiento temporal. Sin embargo, es difícil que esto ocurra ya que implica la necesidad de tiempos y conocimientos por parte de los propietarios para gestionarlo, o la necesidad de contratar un servicio por ejemplo para amoblar su propiedad como suele hacerse en este tipo de contrataciones.

En la Ciudad de Buenos Aires después de que la Cámara en lo Contencioso y Administrativo de la Ciudad declaró inconstitucional la normativa que obliga al propietario a pagar la comisión inmobiliaria, el gobierno de la Ciudad aseguró que apelará el fallo y que la Ley 5.859 -mejor conocida como Ley de Alquileres- permanece vigente hasta que defina el Tribunal Superior de Justicia porteño.

«La ley fue promovida desde el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires en 2017 con un solo objetivo: ayudar a los inquilinos en el camino del acceso a la vivienda en la Ciudad», indicó el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC). Esa norma fijó que la comisión inmobiliaria la paguen los dueños de las propiedades y no los inquilinos. Por otra parte, las inmobiliarias no puedan cobrar gastos por gestoría o administración. El propósito es reducir los gastos de ingreso a un inmueble.

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